Yönetim Planı
T.C. BAŞBAKANLIK
TOPLU KONUT
İDARESİ BAŞKANLIĞI
İSTANBUL İLİ – BAŞAKŞEHİR İLÇESİ
KAYABAŞI X.ETAP 1.KISIM
TOPLU KONUTLARI
(1000/3)
TOPLU YAPI
YÖNETİM PLANI
Hazırlayan
Kayabaşı X.Etap 1.Kısım
Toplu Konutları Toplu Yapı
Yönetim Kurulu
MART 2021
İSTANBUL İLİ – BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI X.ETAP 1.KISIM TOPLU KONUTLARI TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI
1.KISIM
GENEL HÜKÜMLER
KAPSAM
Madde 1- İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Kayabaşı mahallesindeki Kayabaşı X.Etap 1.Kısım Toplu Konutları(Opal Sitesi) kapsamında bulunan, Ek-1’ deki vaziyet planında belirtilmiş (808 konut ve 5 işyeri ) 1000 ada 3 no.lu imar parseli (B1-64,B1-65,B1-66,B1-67,B1-68,B1-69,B1-70,B1-71,B1-72,B1-73,C-49,C-50,C-51,C-52,C-53,C-54, Dükkan-1 (Kafeterya ) Dükkan-2,Dükkan-3,Dükkan-4,Dükkan-5) üzerinde yetkili Belediyelerince onaylı yerleşim planı ve uygulama projelerine göre yapılmış altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı birden çok bağımsız bölümü kapsayan Kayabaşı X.etap 1.Kısım Toplu Konutları(Opal Sitesi), Kat Mülkiyeti kanununun (KMK) ve ilgili öteki yasaların emredici kuralları saklı kalmak koşuluyla, bu Yönetim Planına göre yönetilir. Sitenin adı Kayabaşı 10.Etap 1. Kısım Toplu Yapı Sitesi veya Opal Sitesi olarak tanımlanacaktır.
Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Haller
Madde 2- Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Medeni Kanunun (MK) ve ilgili öteki yasaların hükümleri uygulanır.
Yönetim planının Bağlayıcılığı
Madde 3- Yönetim planı, Kayabaşı X.etap 1.Kısım Toplu Konutları kapsamındaki (808 konut ve 5 işyeri maliki) bütün kat maliklerini, kat irtifakı sahiplerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını satış, bağış vb. bir yolla iktisap edecek bütün kişileri kendiliğinden bağlar. Bu kişiler Yönetim Palanının bütün hükümlerine aynen uymak zorundadır.
Yönetim Planı ve Değiştirilmesi
Madde 4- Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
2.KISIM
TANIMLAR
Bağımsız Bölüm
Madde 5- Anagayrimenkullerden herhangi birinin üzerindeki ana yapıların (blokların-blok niteliği olmayan yapıların) projesine göre ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve Kat Mülkiyeti Kanunun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine ‘Bağımsız Bölüm’ denir.
Blok Yapı (Ana yapı)
Madde 6- Birden çok bağımsız bölümden oluşan yapıyı ifade eder. (KMK. 2) Yönetim Planında ‘Blok Yapı’ , ‘Blok’ olarak geçecektir. (‘Blok’ ile yasadaki ‘Ana yapı’ kavramları özdeş kavramlardır.) Ticaret Bloğu da konut blokları gibi yönetilir ve denetlenir.
Ada
Madde-7 Kayabaşı X.etap 1.Kısım Toplu Konut Alanında bulunan ve 3194 sayılı imar Kanununun 5.Maddesinde tanımlanan ‘İmar Adaları’ dır.
Anagayrimenkul
Madde 8- 634 sayılı yasanın 2/a maddesinde anılan, bir imar adası ile o ada üstünde yapılı her şeyi (ana yapılar, altyapılar vb.) kapsayan ve kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür.
Toplu Yapı
Madde 9- Toplu yapı, Ekli Yerleşim Planında gösterilen (Ek-1), sınırları belli bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Ortak Yerler
Madde 10- Ortak yerlerin konusu Sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
Blok görevli daireleri Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sitemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire ve odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,
Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.
3.KISIM
YÖNETİM ORGANLARI
1.BÖLÜM
BLOK YÖNETİMİ
A)BLOK KAT MALİKLERİ KURULU
Oluşması, Yetki Alanı ve Görevleri
Madde 11- Kayabaşı X.etap 1.Kısım/Opal Sitesi Toplu Konut Alanında bulunan imar adalarındaki (birden çok bağımsız bölümden oluşan) ayrık veya bitişik düzende inşa edilmiş blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden (kat maliklerinden) oluşan ‘Blok Kat Malikleri Kurulu’nca yönetilir.
Blok Kat Malikleri Kurulu, bu Yönetim Planının 6.maddesinde tanımlanan ‘Blok yapı’ yönetimini belirleyip yönlendirmek ve denetlemek görevli ve yetkilidir. Her bloğun noterce onaylanmış, bir ‘Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri’ bulunur. Bu defter Blok Yöneticisinin kişisel sorumluluğunda saklanır. Eski ve yeni yöneticiler arasında tutanakla devir/teslim edilir. Devir/Teslim edildiği, Kat Malikleri Kurulunun bilgisine sunulur.
Kurula Katılma ve Oy Hakkı
Madde 12-a)Blok Kat Malikleri Kurulunda her kat maliki bağımsız bölüme bağlı arsa payının miktarı ne olursa olsun, bir oy hakkına sahiptir. Aynı blokta, bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bir kişinin kullanabileceği oy sayısı Blok Kat Malikleri Kurulundaki bütün oyların üçte birinde çok olamaz.
b) Bir bağımsız bölüme birden çok kim malikse, Blok Kat Malikleri Kurulunda bunları, içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.
c) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayan edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir. Bu vekalet adi vekalet olup yazılı her tülü belge ile ispat edilebilir.( faks, e-mail, dijital veri çıktıları vs) .Eşler arasında vekalet belgesi aranmaz
d) Kat maliklerinden biri medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun (çocuk, akıl hastası vs.) ise, onun yerine Kurula kanuni mümessili (velisi veya vasisi) katılır.
e) Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, oy veremez.
Toplanma ve Çağrı
Madde 13- a) Blok Kat Malikleri Kurulu olağan olarak en geç iki yılda bir Aralık ayında toplanır.
b) Kurul, Yönetici tarafından, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla veya yönetim kayıtlarında bulunan telefona SMS, kayıtlı e-mail adresine elektronik posta yolu ile toplantıya davet edilir. Kat maliklerine imza karşılığı bir çağrı kağıdının elden teslimi de mümkündür. Çağrıda toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir maddenin görüşülmesi, ancak katılanların çoğunluk kararı ile olabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda toplantı yeter sayısının sağlanmaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.
c) İlk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
d) Yönetici, Blok Kat Malikleri Kurulunu, yukarıda belirtilen usullere uyarak, gerekli gördüğü zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir. Yönetici, kat maliklerinin üçte birinin yazılı istemi halinde, Kurulu en geç otuz gün içerisindeçağırmakla yükümlüdür. Toplantı isteminde bulunan kurul üyeleri, istemlerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar.
Olağanüstü toplantılarda sadece gündemdeki konular görüşülür ve gündeme ilave yapılamaz.
Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Madde 14- a) Blok Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir.
b)Kat Mülkiyeti Kanununda özel haller içinde konmuş bulunan toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin kurallar saklıdır.
Kararların Bağlayıcılığı
Madde 15- Blok Kat Malikleri Kurulu kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi, o bloktaki bütün kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat malikinin, karar aleyhine Sulh Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteme hakkı saklıdır (KMK. Md.38).
Kararların Yazılması ve İmzalanması
Madde 16- Blok Kat Malikleri Kurulunun kararları, Yönetici tarafından noter onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek defteri imza ederler.
B) BLOK YÖNETİCİSİ
Seçimi
Madde 17- a) Blok Kat Malikleri Kurulu, en geç iki yılda bir Aralık ayının birinci ve üçüncü haftasında yapacağı toplantıda kendi arasından veya dışarıdan birini, ‘Blok Yöneticisi’ olarak seçer. Eski Yöneticin görevi, yenisi seçilinceye kadar devam eder. Ticaret blokların da aynı usul uygulanır.
b)Yönetici, kat maliklerin, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Birinci ve ikinci tur oylamalarda yönetici adaylarından herhangi biri çoğunlukla seçilemez ise, üçüncü tur oylamada en çok oy alan aday Yönetici seçilmiş olur Üçüncü tur oylama, ikinci toplantının devamında ara vermeden yapılır
Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri blok yöneticisinde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulunda saklanır. Bu tutanaklar, ‘ Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri’ ne de yazılır, imzalanır.
Yöneticinin seçiminde kat malikleri anlaşamazlarsa, kat maliklerinden birisinin başvurması üzerine, Yönetici Sulh Mahkemesi tarafından tayin edilir.
c) Kurul, Yöneticiyi sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı ile her zaman değiştirebilir. Ancak Sulh Mahkemesince atanan Yönetici, (Sulh Mahkemesinden izin alma hali dışında) atama üzerinden altı ay geçmedikçe, yine seçilen bir yönetici seçimi müteakip 4 ay geçmedikçe Blok Kat Malikleri Kurulu kararıyla değiştirilemez.
d) Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa yöneticiden veya yönetim kurulunun üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine elli Türk lirasından ikiyüzelli Türk lirasına kadar idari para cezası verilir. Yönetici iş ve ev adresini en geç seçimini izleyen bir hafta içinde Toplu Yapı Yönetim Kuruluna bildirir.
Ücreti
Madde 18- Yöneticiye ödenecek ücret, Kat Mülkiyeti Kanununun 40.Maddesine göre Blok Kat Malikleri Kurulunca kararlaştırılır.
Görev, Yetki ve Sorumlulukları
Madde 19- 1) Blok Yöneticisi kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici, her yıl Aralık ayında yapılacak toplantıda o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. (bütçe yapılmışsa) Yönetici, bu amaçla gelir/gider durumunu gösteren bir raporu, toplantı çağrısı ile birlikte kat maliklerinin bilgisine sunar. Yönetici, yaptığı giderleri belgeler ve bütün gider belgelerini, gerektiğinde incelenmek üzere bir dosyada saklar.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından kapattırılması mecburidir.
2) a) Blok Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Yönetim Kurulunca verilen kararları yerine getirir, çağrılara uyar
b) Blok Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş (gerekiyorsa) işletme projesi (bütçe) yok ise, seçimi izleyen 15 gün içinde bir işletme projesi hazırlar.(Toplu yapı bütçesi dışında kalan veya bütçede yer alıp ta ilave yapılması gereken iş ve işler için)
Bu proje özellikle;
b-1) Bir yıllık tahmini gelir gider tutarlarını,
b-2) Toplu Yapı Yönetim giderleri dışında kalan blok ortak giderlerinden, bu Yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesine göre her kat malikine düşecek muhtemel miktarı,
b-3) Tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarını gösterir.
İşletme projesi (/bütçe), kat maliklerine ve bağımsız bölümlerden fiilen yararlananlara (kiracı vs.) imzaları karşılığında veya taahhütlü bir mektupla veya yönetim kayıtlarında bulunan telefona SMS ile veya kayıtlı e-mail adresine elektronik posta ile bildirilir. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde projeye kat maliklerince itiraz edilirse, itiraz Blok Kat Malikleri Kurulunca bir hafta içinde incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. İtiraz olmaz ise proje kesinleşir. (Yasa,yönetmelik veya tüzüklerle belirlenen artışlar ile su, elektrik doğalgaz tüketimlerine ilgili kurumlarca yapılacak artışlar bütçede gösterilir ve bu artışlara itiraz edilemez)
c)Blok yapının ve ortak yerlerin amacına uygun olarak korunması, bakımı ve onarımı için gerekli olan tedbirleri alır. Gerektiğinde Toplu Yapı Yönetim Kuruluna bilgi vererek yardım talebinde bulunabilir.
d) Blok yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul eder.
C)BLOK DENETÇİSİ
Seçimi ve Ücreti
Madde 20- 1/a) Blok Kat Malikleri Kurulu en geç iki yılda birAralık ayında yapacağı toplantıda kendi üyeleri arasından birini ‘Blok Denetçisi’ seçer. Eski denetçisin görevi yenisi seçilinceye kadar devam eder. Ticaret Bloklarında da aynı usul uygulanır.
Blok Kat Malikleri Kurulu, uygun görür ise, Blok Denetçisi içinde ücret ödenmesini kararlaştırır. Karşılığını blok bütçesinde gider kalemi olarak gösterir.
b) Denetçi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Birinci ve ikinci tur oylamalarda, denetçi adaylarından herhangi biri salt çoğunlukla seçilemez ise, üçüncü tur oylamada en çok oy alan aday, Üçüncü tur, ikinci turun devamında ara verilmeksizin yapılır. Denetçi seçilmiş olur. Eski Denetçi tekrar seçilebilir.
Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisinde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulunda saklanır. Bu tutanaklar, ‘ Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri’ ne de yazılır, imzalanır.
Görev, Yetki ve Sorumluluk
Madde 21- 1) Denetçi, Blok Yöneticisinin hesap ve işlemlerini (var ise bir gelir gider)en az üç ayda bir denetler. Bir yıllık dönem sonunda, Kat Malikleri Kuruluna vereceği raporda, denetim sonucu ve blok yapının yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini bildirir. Aklama veya sorumlu tutma kararı alınmasını kesinlikle önerir.
2) Denetçi, bu raporu ve vereceği kararları noter onaylı bir deftere yazarak imza eder.
3) Blok Kat Malikleri Kurulu, gerekli görür ise, Yöneticinin hesaplarını ayrıca dışarıda bir uzmana inceltebilir.
2.BÖLÜM
TOPLU YAPI YÖNETİMİ
A)TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU
Oluşması, Yetki ve Sorumlulukları
Madde 22- 1)Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, ‘Blok Kat Malikleri Kurulu tarafından seçilen Blok Yöneticilerinden ‘(16 Blok yöneticisi = 16 kişi) kişiden oluşur.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, oluşumunu gerçekleştiren organik bağdan güç olarak bloklar ve/veya blok niteliği olmayan yapılar arası eşgüdümü ve birlikteliği sağlamakla görevli ve yetkilidir. Bu amaca dönük ilke kararları alır, kurallar koyar. Toplu yapı yönetimini ilgilendiren kararlar toplu yapı yönetim kurulu eli ile yürütülür.
2) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun hazırlayacağı ‘Toplu Yapı Yönetim Bütçesi’ne gelen itirazları her yıl Aralık ayının son haftası veya çoğunluk sağlanamaması durumunda Ocak ayının ilk haftasında görüşüp karara bağlar.
3) Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun ilke kararları ile koyduğu kurallar, bu kurulu oluşturan üyelerinin her birinin yöneticisi ve temsilcisi bulunduğu blokta ve/veya blok niteliği olmayan yapılarda benimsenerekyönetim bütünlüğü sağlanır.
4) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, kendi üyeleri arasından 3 kişiyi asil, 1 kişiyi yedek Toplu Yapı Yönetim Kuruluna, 3 kişiyi asil 1 kişiyi yedek olmak üzere Toplu Yapı Denetim kuruluna seçer.
5) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, olağan veya olağanüstü toplantılarında Toplu Yapı Yönetim Kurulunun bütün hesap ve işlemlerini, Toplu Yapı Denetim kurulunun raporlarını da dikkate alarak inceleyip değerlendirir. Bunun sonunda, yılsonu toplantısında Yönetim Kurulunu aklama ya da sorumlu tutma kararı verir.
6) Yönetim kurulunca hazırlanan “ortak alanların kullanım ve faydalanılmasına ilişkin aykırılıklara uygulanacak cezai müeyyide çizelgesini” müzakere eder onaylar.
Kurula Katılma ve Oy Hakkı
Madde-23 Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda bu yöneticiler ve/veya temsilciler yönettikleri ve/veya temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Kurulun belli bir toplantısına katılmayacak olan üye, herhangi bir üyeyi vekil olarak tayin edebilir. Bir üye ancak bir başka üyeye vekalet edebilir.Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
Toplanma ve Çağırı
Madde 24- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, salt çoğunlukla verdiği kararlara göre, yılda en az üç kez olağan olarak, üyelerinin 1/3 çoğunluklu yazılı istemi üzerine toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün üyelere imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla,veya yönetime kayıtlı telefona gönderilecek SMS ile veya kayıtlı E-mail adresine gönderilecek elektronik posta ile toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile olağanüstü olarak her zaman toplanır. Olağanüstü toplantı talebi, yönetim kurulunca en geç 30 gün içerisinde yerine getirilmelidir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Toplantı ve Yeter Karar Sayısı
Madde 25- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, üye tamsayının salt çoğunluğu ile toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verir. Alınan kararın yeniden görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması, ‘görüşmenin yenilenmesi’ önerisisin toplantıya katılanların 2/3 oy çoğunluğuyla kabul edilmesine bağlıdır.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılmazsa, duyurulmuş ikinci toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla karar verilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda ve bu Yönetim Planında özel haller için öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin hükümler saklıdır.
Kararın Bağlayıcılığı
Madde 26- Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları, Kayabaşı X.Etap 1.Kısım Toplu Konutları kapsamında bulunan Blok Yöneticileri ve blok niteliği olmayan yapıların temsilcileri ile bütün bağımsız bölüm maliklerini ve sakinlerini, irtifak hakkı sahiplerini ve bağımsız bölümleri herhangi bir şekilde onlardan devir alacak olanları bağlar.
Kararların Yazılması ve İmzalanması
Madde 27- Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun kararları, noter onaylı bir ‘Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Karar Defterine’ yazılır ve toplantıya katılan bütün kurul üyelerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek defteri imza ederler.Toplantı divan heyetince yürütülecek ise, divan tutanağı deftere yapıştırılır.
B)TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU
Seçimi
Madde 28- Toplu Yapı Yönetim Kurulu, en çok iki yıl için, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından 3 asil, 1 yedek üye olarak, Ocak ayı ilk haftasına kadar seçilir. Bu seçim oylamasının ilk iki turunda her üye için ayrı ayrı salt çoğunluk kadar oy sağlanamaz ise, üçüncü turda en çok oy alanlar seçilir.Üçüncü tur,ikinci turun devamında ara vermeksizin yapılır. Aynı kişiler yeniden seçilebilir. Eski Yönetim Kurulunun görevi yenisi seçilinceye kadar devam eder.Yönetim Kurulu üyelerinden her hangi birinin ibra edilmemesi, yönetici olarak seçilmesine engel teşkil etmez.
Yönetim Kurulu, seçimi izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan vekili birde sayman üye seçerek görev bölümü yapar.
Yönetim Kurulu, salt çoğunlukla toplanır ve üye tam sayısının salt çoğunluğuyla karar verir. Yönetim Kurulunun kararları her sayfası noterce onanmış ‘Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Defterine’ yazılır, toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Aykırı oyu olanlar da bunu belirterek imzalamak zorundadır. Bu defter, Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanının kişisel sorumluluğu altında saklanır. Değişen başkanlar arasında tutanakla devir/teslim edilir, durum Kurulun bilgisine sunulur. Tutanak, dosyasında saklanır.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Görev, Yetki ve Sorumluluklar
Madde 29- Toplu Yapı Yönetim Kurulu aynen bir vekil gibi sorumludur.
Yönetim Kurulu Kayabaşı X.etap 1.Kısım Toplu Konutları Toplu Yapı Alanı(opal sitesi) sınırlarını belirleyen bu Yönetim Planına ekli ‘Yerleşim Planında’ gösterilen bütün imar adaları ile kamuya açık alanlarda görevli, yetkili ve sorumludur.
Yönetim Kurulunun Başlıca Görevleri,
a)Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planının, Blok Yönetimlerinde ve/veya blok niteliği olmayan yapılarda yanlışsız ve eksiksiz uygulanmasını gözetir, izler, sonuç alınmasına çalışır.
b) Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun kararlarını yerine getirir.
c) Gerektiğinde Blok Yöneticilerine ve/veya blok niteliği olmayan yapıların temsilcilerine, işletme projeleri (bütçeleri) hazırlamalarında yardımcı olur.
d) Göreve başladığından itibaren, bir işletme projesi yoksa, 15 gün içerisinde yeni bir işletme projesi hazırlar. Varsa, onu uygulamayı sürdürür. İşletme projesi (bütçe) hazırlanırken, önce bir yıllık giderlerin çeşidi ve tutarı tahmin edilir. Böylece belirlenecek yıllık gider, Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesi uyarınca toplu yapı alanında bulunan bağımsız bölüm sahiplerine (kat maliklerine) aidat (ortak gider payı) olarak dağıtılır.
e) İşletme projesi, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerine imza karşılığı duyurulup, Kurulun bunu görüşmek üzere toplanması sağlanır. Yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni proje hazırlanır.(Kanun yönetmelik ve tüzükle yapılan düzenlemeler ile, elektrik su ve doğalgaza gelen ilgili kurumlarca yapılan artışlar bütçede gösterilir ve bu artışlara itiraz edilemez)
f) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu işletme projesini kesinleştirir. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararları İcra ve İflas Kanununun 68.maddesi 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
g) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, ortak gider payının (aidatın) ve gecikme tazminatının, Kat Mülkiyeti Kanununa dayanarak, bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka sebeple devamlı olarak yararlanandan da isteyebilir. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekte olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Ortak gider payının ödeme yükümlüsü kat maliki olduğundan, yukarıdaki fıkraya göre tahsilat takibi yapılıyor olması, kat malikinden de yükümlülüğünü yerine getirmesini istemeye engel değildir.
ı) Toplu Yapı Yönetim Kurulu, her türlü gelir-gider izlenimlerinin, bunların belgelenmesinin, muhasebenin tutulmasının, banka hesabının, nakit, çek ve ödeme talimatının kullanılmasını ve benzeri hizmetleri yürütmekle sorumludur.
i ) Blok ve/veya blok niteliğinde olmayan yapıların yönetimlerinin her türlü bürokratik hizmetlerini sağlayıcı düzenlemeler yapar, bu amaçla görevliler çalıştırır. Blok Yöneticilerinin ve/veya blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinin, bu tür hizmetlerden yararlanması, kesinlikle, Toplu Yapı Yönetim Kurulu aracılığı ile ve O’nun yönergelerine uygun olarak sağlanır. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, merkezi hizmetlerin görülüp sürdürülmesinde, Blok yöneticilerinin ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinin ihtiyaç ve dileklerini dinler, çözümler üretir, her Blok Yöneticisinin ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinin görevliler üzerinde ayrı ayrı üstlük davranışları sergilemesine engel olur.
j ) Kayabaşı X.etap 1.Kısım Toplu Konutları Toplu Yapısını üçüncü kişiler önünde Toplu Yapı Yönetim Kurulu temsil eder. Bu sıfatla gerektiğinde davalar açar, açılacak davalarda taraf olur. Toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararın iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderden karşılanır.
k) Ortak kullanım yapı ve alanlarının işletilmesinde, hukuksal ilişkilerin verdiği oranda ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun aldığı kararları da göz önünde bulundurarak düzenleme ve sözleşme yapar.
l) Toplu Yapı Yönetim Kurulunca sözleşmesi feshedilen veya sona eren kapıcının bu görevi nedeniyle tahsis edilmiş yerleri 15 gün içinde boşaltmasını sağlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerlerin zabıtaca boşaltılması için yerel mülkiye amirine (KMK. Ek madde 2 uyarınca) başvurur.
m) Seçim dönemlerinde,blok kat malikleri kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu seçimler için takvim yapar, eşgüdüm amacıyla tutanak ve vekalet belgesi gibi kırtasiyeleri tek biçimde belirler, dağıtır.
n) Toplu Yapı Yönetim Kurulunun kararlarına uymayan uymakta geciken, aykırı karar alan veya eylemde bulunan blok ve/veya blok niteliğinde olmayan yapıların yönetimlerini değerlendirmeleri için Blok kat malikleri kurulu ve/veya blok niteliği olmayan yapı malikleri kurulunu toplar. Toplama nedenine göre düzenlenecek gündemin sonunda, kat malikleri kurulunda, Yönetici hakkında göreve devam edip etmeyeceğine ilişkin karar alınmasını ister.
o) Toplu yapı alanında bulunan ortak kullanım yapı ve alanlarda (yollar, kaldırımlar, otoparklar, açık alanlar, sosyo-kültürel tesisler vb.) imar kanununa, imar planına ve yapı projelerine uygunsuz her türlü gelişmelerin önlenmesine, giderilmesine ilişkin kararlar alır. Gerektiğinde temsilciler kurulunca onaylanan ceza yönergesine göre cezai müeyyideler uygular.
p) Blok ve/veya blok niteliği olmayan yapılar ve Toplu Yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisleri sigorta ettirir.
r)Toplu yapıyı ilgilendiren tebligatı kabul eder.
s) Bu Yönetim Planında, (Toplu Yapı Yönetim Kurulunun) yöneticilerin görevleri ile ilgili eksik hükümlerin çıkması halinde, bu durumda 634 sayılı KMK’ da ki yöneticiler ile ilgili hükümler uygulanır.
Hizmet Alımı
Madde 30- Toplu Yapı Yönetim Kurulu, yükümlü bulunduğu görevlerin yerine getirilmesini, sözleşme ile bir gerçek veya tüzel kişiden isteyebilir.
Ücreti
Madde 31- Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyelerinin ücreti,o yılki asgari ücretin bürütünün yarısından fazla olamaz. Bu tutar bütçede gösterilir.
C)TOPLU YAPI DENETİM KURULU
Seçimi
Görev Yetki ve Sorumlulukları
Madde 32- Toplu Yapı Denetim Kurulu, en çok iki yıl için Toplu Yapı Temsilciler Kurulu tarafından Ocak ayı ilk haftasına kadar 3 asil 1 yedek olarak seçilir. Oylamanın ilk iki turunda her üye için ayrı ayrı en az salt çoğunluk kadar oy sağlanamaz ise, üçüncü turda en çok oy alanlar seçilir,Üçüncü tur ara vermeksizin yapılır. Aynı kişiler yeniden seçilebilirler. Eski Denetim Kurulunun görevi yenisi seçilinceye kadar devam eder.
Denetim Kurulu, 3 ayda bir Yönetim Kurulunun hesap ve işlemlerini inceleyerek, vardığı sonuçları arar raporlarla Yönetim Kurulu eliyle temsilciler kuruluna bildirir. Yıl sonunda düzenleyeceği yıllık raporunu hazırlar bu raporda yönetim Kurulunun aklanması veya sorumlu tutulması önerisini de içerecek biçimdetanzim edilen bu rapor yine yönetim kurulu eliyle Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerine ulaştırılmasını sağlar.
Denetim Kurulu, zorunlu hallerde Temsilciler Kurulunun olağanüstü toplanmasını isteyebilir. Bu istektalebin gerekçesi ile birlikte yazılı olarak yönetim kuruluna sunulmasını müteakip en geç iki ay içerisinde yerine getirilir. Denetim kurulu, bütün kararları ile rapor özetlerini, noterce onaylanmış ‘Toplu Yapı Denetim Kurulu Defterine’ yazar. Bu defter, eski ve yeni kurallar arasında tutanakla devir/teslim edilir. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Ücreti
Madde 33- Toplu Yapı Denetim Kurulu üyelerinin ücreti, rapor başına bürüt asgari ücretin ¼ dünden fazla olamaz. Ve bu gider bütçede gösterilir.
4.KISIM
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
1.BÖLÜM
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Madde 34- Kat malikleri, mülkiyetlerinde bulunan bağımsız bölümler (daire, işyeri vb.) üzerinde ( Kat Mülkiyeti Kanununun ve bu Yönetim Planının hükümleri saklı kaydıyla) Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Kat malikleri birbirlerine karşı Medeni Kanunda düzenlenmiş bulunan komşuluk hukuku kurallarının gereklerine uymak ve iyi komşuluk ilişkilerinin gerektirdiği tavır ve davranışlarda bulunmakla yükümlüdürler.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerin içinde, ana yapıya zarar verecek nitelikte olmamak koşuluyla, istedikleri bakım/onarım, tesis ve değişiklikleri yapabilirler.
Kat malikleri, bağımsız bölümleri ve ortak yerleri kullanır iken, iyi niyet kurallarına uymak, yasaya ve Yönetim Planına aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
Kat malikleri, özellikle;
a)Bağımsız bölümlerinde, diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar düzenleyemez, gürültülü hareketlerde bulunamaz, özellikle saat 22:00 dan sonra televizyon, radyo ve teyplerini komşuları rahatsız edecek şekilde kullanamazlar.
Nişan, düğün gibi ayrık nedenlerle düzenlenecek toplantılarda öteki kat maliklerini rahatsız etmemeye olabildiğince özen gösterirler.
Kat malikleri anagayrimenkulde toz, koku, gürültü vs. çıkaracak davranışlardan titizlikle kaçmak zorundadırlar.
Bağımsız bölümlerde, eklentilerinde veya ortak yerlerde yanıcı, patlayıcı, sızıcı vd. nitelikte tehlikeli maddeler bulundurulması yasaktır. İnşaat, onarım gibi meşru ve zorunlu durumlarda, bu durumun devam etme süresi ile sınırlı kalmak üzere, bu tip maddeler Yönetim Kurulundan izin alınarak ve özenle denetim ve koruma altında tutularak, zarar ve ziyanın tazmin koşulunu içeren taahhütname verilmesi şartı ile anılan yerlerde bulundurulabilir.
b) Bağımsız bölümlerinin balkon, pencere veya teraslarından hiçbir şekilde halı silkelemezler, su dökmezler, çöp atamazlar, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve bahçelerine çamaşır asamazlar.
c) Bağımsız bölümleri, kumarhane, randevu evi gibi ahlak ve adaba aykırı sayılacak şekilde kullanamazlar.
d) Kat Mülkiyeti kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilmiş bölümlerini, hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik gibi kuruluşlara, kullanımlara tahsis edemezler.
e) Anagayrimenkulü kütüğünde mesken olarak gösterilmiş bulunan bağımsız bölümlerde (Toplu Yapı Temsilciler Kurulu oybirliği izin vermedikçe) , sinema, gazino, kulüp, kahvehane, dans salonu gibi eğlence, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ile basımevi, emlak bürosu, sendika veya dernek merkezi, dershane vb. açamazlar.
f) Bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde hayvan beslenmesi veya Ticaret Merkezi dükkanlarında hayvanlarla ilgili ticaret yapılması Yönetim Kurulundan izin alınmasına bağlıdır. Bu gibi durumlarda hayvan besleyen veya hayvan alım satımı yapanların başkalarını rahatsız etmemeleri için uymaları gereken kuralları da Yönetim Kurulu belli eder. Hangi tip hayvanlara izin verildiği de Yönetim Kurulunca ayrıca belirlenir. At, inek, koyun, tavuk, horoz gibi kapalı yerlerde bulundurulması mutad olmayan hayvanlara kesinlikle izin verilmez.
g) Bağımsız bölüm ve ortak mahallere doğal mimari ve estetik görünümü bozacak şekilde direk, levha, tabela, reklam panosu ve benzeri şeyler asmak, çakmak, dikmek, tanıtıcı bayrak, flama asmak, aşırı ve rahatsız edici şekilde göz alıcı aydınlatma yapmak, çadır, çardak vb. kurmak yasaktır. İşyerleri ile ilgili tabelalar sadece projede belirlenmiş yerlere monte edilebilirler. Binanın mimari bütünlüğünün bozulmaması için, hiçbir suretle projede belirlenmiş yerler haricinde tabela, reklam panosu vb. konulamaz. Binanın dış cephe bütünlüğünün korunması amacıyla, bina cephe kaplaması, boya rengi vs. proje müellifinin onayı olmadan hiçbir suretle değiştirilemez.
h) Bağımsız bölümlerine girme zorunluluğunun bulunduğu hallerde gerekli izni vermekten kaçınamazlar.
Kat malikleri, yangın merdivenleri, acil çıkış kapıları vs. gibi anagayrimenkulün ve anagayrimenkulde bulunanların güvenliği açısından hayati önem taşıyan mekanlara giriş çıkışı engelleyecek veya mekanlarda seyretmeyi zorlaştıracak her türlü davranıştan kesinlikle kaçınmak zorundadır.
İ ) Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa, tebligat adreslerini, bu adresteki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad, soyadı ve iş adreslerini derhal (en geç 15 gün içinde ) Toplu Yapı Yönetim Kuruluna bildirirler. Tebligat adresini ve bundaki değişikliği bildirmeyen kat malikinin Yönetimde mevcut son adresine yapılan tebligat geçerli sayılır.
j ) Bağımsız bölüm malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken dürüstlük kuralına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve Yönetim Kurulu hükümlerine eksiksiz uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Başta kat maliklerinin yükümlülüklerini düzenleyen hükümler olmak üzere, Yönetim Planının ilgili hükümleri bağımsız bölüm kiracılarına, bu bölümler üzerinde intifa hakkı sahibi olanlara veya bu bölümlerden herhangi bir surette sürekli olarak yararlananlara da uygulanır.
Söz konusu yükümlülüklere haykırı davranış halinde kat maliki, ilgili kiracı, intifa hakkı sahibi vb. ile birlikte müteselsil olarak sorumludur.
Kat malikleri veya intifa, hakkına dayanarak yahut başka bir surette bu bölümlerden sürekli olarak yararlananlar çalıştırdıkları personel yahut ziyaretçi ve müşterilerinin Yönetim Planına aykırı düşen davranışlarından, bu davranışları ifa edenlerle birlikte müteselsil’ en sorumlu olurlar.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin sürekli olarak bir başkasının kullanımına terk edilmesi sonucunu doğuran intifa, kira vb. sözleşmelerin de işbu Yönetim Planına gönderme yaparak Yönetim Planı hükümlerinin diğer taraf için bağlayıcı olduğunu açık biçimde belirtmek ve yönetim planının bir örneğini karşı tarafa vermekle yükümlüdür.
Tüm bu yükümlülüklere riayet etmeyenler ile ilgili, kişi/kişiler yönetim kurulunca yazılı olarak uyarılır, akabinde tekrarı halinde temsilciler kurulunca yıllık olarak onaylanan cezai müeyyide tarifesine göre gerekli cezai müeyyideyi uygular. Her bir bağımsız bölüm maliki veya faydalanan, bu müeyyidelerin uygulanmasını kabul etmiş ve temsilciler kurulu ve yönetim kurulunun bu konudaki yetkilerine ilişkin itiraz haklarından iş bu yönetim planı tescili ile birlikte feragat etmişlerdir.
2.BÖLÜM
ORTAK YERLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER
Madde 35- Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin bulunduğu blok ve blok niteliği olmayan yapıların ortak yerlerden ve tesislerden (kapıcı dairesi, bodrum, sığınak, merdiven, asansör, radyo ve televizyon antenleri vb.) yararlanmak hakkına sahiptirler.
Kat maliklerinin yukarıda belirtilen ortak yer ve tesislerinden nasıl ve ne ölçüde yararlanacakları Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca hakkaniyet kuralları da dikkate alınarak belirlenir ve gerektiğinde düzenlenir.
Kat malikleri, yapı adalarındaki ortak yer ve tesislerinden (otoparklardan, spor ve oyun alanlarından, çocuk bahçelerinden vb.) Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun veya kurulun verdiği yetkiye dayanarak Toplu Yapı Yönetim Kurulunun belirlediği esaslar çerçevesinde yararlanırlar.
Kat malikleri;
a)Bulundukları bloğun ve/veya blok niteliği olmayan yapıların, mimari durum ve güzelliğini korumak zorundadır.
b) Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun onayını almadıkça, bulundukları yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, dış badana veya boya yapamazlar, balkonların ve parmaklıkların renklerini değiştiremezler. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
c) Blok yapıda veya toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken, tesislere zarar verecek veya diğer kat maliklerini rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar, bunlardan yararlanmaya yönelik olarak Yönetim Kurulunca belirlenmiş kural ve düzene aykırı davranamazlar.
Özellikle dükkan mağaza ve lokaller önüne eşya koyarak umuma mahsusu geçit, koridor, galeri ve alanları kısmen bile olsa işgal etmek kesinlikle yasaktır.
d)Ticaret merkezi bölümündeki bağımsız bölümlere mal tesliminin yahut bu bölümlerden dışarıya mal sevkiyatının hangi saatler içinde, hangi yolu takip ederek ve hangi vasıtalarla yapılacağı Yönetim Kurulunca kararlaştırılır.
Bu Yönetim Planın da ve KMK ’nda kat maliklerinin yükümlülüklerinin ilişkin olarak yer alan bütün hükümler, bağımsız bölümden kiracı olarak veya herhangi bir başka sebeple devamlı bir şekilde yararlananlara da aynen uygulanır.
5.KISIM
ORTAK GİDERLERE KATILMA
1.BÖLÜM
Genel olarak Ortak Gider
Madde 36- Toplu yapı alanı sınırları içindeki konut ve merkez tesisleri bağımsız bölümleri sahipleri (kat malikleri, trafo yapıları hariç) için ‘ortak giderlere katılma zorunluluğu’ iki türlüdür. Bunlardan ‘Toplu Yapı Yönetimi’ bütçesiyle belirlenip tek rakam olarak ifade edilen yükümlülük mutlak zorunluluktur.
İkinci tür ortak gider, ‘Blok Yönetimi’nin bütçesiyle belirlenen yükümlülük ise, mutlak olmayıp, Blok Kat Malikleri Kurulunca bir bütçe kararlaştırıldığı taktirde zorunluluk olarak ortaya çıkar. Blok Kat Malikleri Kurulu, ihtiyaç duymayarak bütçe yapmayı gerekli görmez ise, doğal olarak, böyle bir ortak gidere katılma zorunluluğu doğmaz. Yukarıda açıklanan giderler. ‘aidat’ ve/veya ‘avans’ biçiminde olabilir.
2.BÖLÜM
Blok ve/veya Blok Niteliği Olmayan Yapıların Ortak Giderlerine Katılma
Madde 37- a) Kat Malikleri bulundukları blok ve/veya blok niteliği olmayan yapılara ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum veya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle ‘ortak gideri’ ve ‘avans payını’ ödemekten kaçınamazlar.
Yine bir kat maliki, maliki olduğu bağımsız bölüme ilişkin aidat /avans veya ısınma borcunu tapu tescil tarihini esas alarak ödemekten imtina edemez. Her bir kat maliki, tahakkuk etmiş olan borcun, kişinin değil ve fakat bağımsız bölümün borcu olduğunu beyan ve kabul ederler.
b) Ortak gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatını ödemek zorundadır.
c) Ortak gider ve avans payını ödemede iki aydan (yıl içinde iki defa) fazla geciken kat maliki hakkında, bu Yönetim Planına, KMK’na ve genel hükümlere göre dava açmak ve icra takibi yapabilir
d)Ortak giderlerden bir gidere, kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta, olan kişi (kiracı vs.) kusurlu hareketi ile sebep olmuşsa yapılan ödeme zarara sebep olandan ve kat malikinden alınır.
3.BÖLÜM
Toplu Yapı Ortak Giderlerine Katılma
Madde 38- a) Yönetim Planına ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu kararına göre belirlenmiş toplu yapı ortak tesis ve yerlerine ilişkin ortak giderler (sulama, elektrik, temizlik, bakım onarım, muhasebe, vb.)toplu yapıdaki bütün bağımsız bölüm malikleri tarafından karşılanır.
b) Toplu yapı ortak giderlerinin bağımsız bölümlere bölüştürülmesinde 634 sayılı KMK’nun 20. Maddesi hükümleri esas alınır.
c) Toplu yapı ortak gider ve/veya avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemek zorundadır.
d) Kat Malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, ye ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümünün veya kedisinin durumu dolayısıyla lüzum, ihtiyaç veya yararlanılmasına imkan olmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve/veya toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
e) Toplu yapı ortak yer ve tesislerine, kusurlu hareketiyle kat maliklerinden veya ailesinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (örneğin kiracı veya misafiri) zarar verirse, bu zarardan zararı veren ve kat maliki birlikte ve müteselsilen sorumludur. Verilen zarar, gerektiğinde ortak giderlerden karşılanır ve sorumlulardan istenir.
f) Ortak gider ve avans payını ödemede yıl içinde iki defa geciken kat maliki hakkında, Toplu Yapı Yönetim Kurulu bu Yönetim Planına, KMK’na ve genel hükümlere göre dava açmak ve icra takibi yapabilir.
6.KISIM
ANAGAYRİMENKULÜN SİGORTALANMASI
Sigorta
Madde 39- 1)Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun belirleyeceği esaslar ve değerler üzerinden yaptırılır.
Sigorta yaptırılması halinde bağımsız bölüm malikleri, sigorta giderlerine, arsa payı oranında, katılmakla yükümlüdür.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine bir sözleşme yok ise, bağımsız bölüm maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya birkaç Bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Bağımsız bölüm malikleri anagayrimenkulün sigortalanmasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler, bu halde alınacak sigorta bedeli, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Yürürlükte bulunan mevcut Sigorta Kanunlarının emredici hükümler saklıdır.
Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Ada da bulunan tüm blokları deprem, yangın ve doğal afetlere karşı sigortalatmakla yükümlüdür.
7.KISIM
HAKİMİN MÜDAHALESİNİN İSTENMESİ
Madde 40- 1) Blok Kat Malikleri Kurulu, Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ile bunların Yönetim Kurulu tarafından verilen kararı yasalara veya Yönetim Planı hükümlerine aykırı bulan bağımsız bölüm maliki, KMK’nun hükümleri çerçevesinde Sulh Mahkemesine başvurarak kararın tamamen veya kısmen iptalini isteyebilir.
2) Bağımsız bölüm maliklerinden birinin (veya onun katından kira sözleşmesine veya diğer bir sebebe dayanarak yararlanan kimsenin) KMK’nda veya bu Yönetim Planında öngörülen borç ve yükümlülüklerine uygun hareket etmemesinden zarar gören, rahatsız olan bir başka bağımsız bölüm maliki, Sulh Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini, rahatsız edici duruma son verilmesini isteyebilir.
Bağımsız bölüm maliki, Toplu Yapı Yönetim Kuruluna başvurarak, davanın Toplu Yapı Yönetim Kurulu Başkanı tarafından açılmasını da isteyebilir.
3) Bağımsız bölüm maliklerinden biri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle öteki bağımsız bölüm maliklerinin haklarına, onlar için ‘çekilmez hale gelecek’ derecede aykırı davranırsa, bağımsız bölüm malikleri, KMK’nun 25. Maddesi hükümleri çerçevesinde, o bağımsız bölüm malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendine devredilmesini hakimden isteyebilir.
Bağımsız bölüm malikleri ortak gider avans payını zamanında ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olmuşsa veya mahkemenin emrine rağmen, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemekte iki ay ısrar etmişse veya bağımsız bölümünü randevuevi veya kumarhane olarak kullanmış veya kullandırmışsa, yukarıda değinilen ‘çekilmezlik’ hali meydana gelmiş olur.
8.KISIM
ÖNCELİKLE SATIN ALMA HAKKININ MEVCUT OLMAYIŞI
Madde 41- Toplu yapı kapsamındaki bir bağımsız bölümün, bir arsa payının satılması halinde, öteki bağımsız bölüm malikleri öncelikle satın alma (kanuni şufa) hakkına sahip değildir.
9.KISIM
YENİLİK VE İLAVELER İLE GİDERLERİNE KATILMA
Madde 42- 1) Toplu yapının ortak yer tesislerinin daha rahat kullanılır hale getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına (örneğin, ortak anten, vs.) ilişkin yenilik ve ilaveler, Toplu Yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin temsilciler eliyle sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu yenilik ve ilaveler giderleri, faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir. Bağımsız bölüm maliklerinin bu esaslar çerçevesinde ödeyecekleri miktar, Toplu Yapı Temsilciler Kurulunca belirlenir.
2) Toplu yapının ortak yer ve tesislerinde yapılması kararlaştırılan yenilik ve ilaveler çok masraflıysa veya yapının bütün bağımsız bölüm malikleri tarafından kullanılması gereken yerlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen bağımsız bölüm maliki, gidere katılmak zorunda değildir, bu gibi yenilik ve ilavelerin giderleri onların, yapılmasına karar vermiş olan bağımsız bölüm maliklerince ödenir.
10.KISIM
TEMLİKİ TASARRUF VE ÖNEMLİ YÖNETİM İŞLERİ
Madde 43- Toplu Yapı ortak yer ve tesislerinin, bir ayni hakla kayıtlanması, ortak yapı ve tesisler ile Toplu Yapı arsasının mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi tasarruf-i işlemlerin yapılması Toplu Yapı Temsilciler Kurullarını oluşturan tüm üyelerin oybirliğiyle verilmiş kararlarına bağlıdır.
Ancak, ortak alanlarda bulunan ve ilgili kurumlarca verilecek hizmetin aksatılmadan yerine getirilmesi, bakım ve onarımın yapılabilmesi amacıyla projesindeki alanlar (Telekom vb.) bu yönetim planının tapuya tescili ile ilgili kurumlara tahsis edilmiş sayılır.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yer, yapı ve tesislerin yararlanma tarzının değiştirilmesi, ortak yapı ve tesislerin dış duvarlarının reklam amacıyla kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işleri için Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun salt çoğunlukla karar vermesi gerekir.
11.KISIM
GEÇİCİ HÜKÜMLER
Geçici Madde 1)İş bu yönetim planının tescilinden sonra ilk olağan genel kurul, Bloklar bazında 2021 yılı Aralık ayında, Temsilciler kurulu ise 2021 yılı Aralık ve 2022 yılı Ocak ayında yapılacak olup, bu tarihe kadar mevcut yönetim kurulu ve temsilciler kurulu üyeleri aynen görevlerine devam ederler.
12.KISIM
TOPLU YAPI YÖNETİM SEÇİM ŞEMASI
Kat malikler sayısı 808 Kişi
Blok niteliğinde Olmayan Yapılar Bağımsız Bölüm Maliki Sayısı 5 Kişi
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 16 Kişi
(16 Blok Yöneticileri ve/veya temsilcilerinden oluşur.)
Toplu Yapı Yönetim Kurulu 3 asil 1 yedek
Toplu Yapı Denetim Kurulu 3 asil 1 yedek
